Immobilienfinanzierung in Thailand: Über Singapur zum Eigentum

Kennen Sie das? Endlich hat man sich durchgerungen, dem Vermieter kein Geld mehr in den Rachen zu werfen, sondern es lieber in die eigene Immobilie zu investieren. Doch dann das Problem: Wie die hohe Summe auftreiben, die für das schöne neue Condominium in Bangkok oder die tolle Ferienwohnung auf Phuket fällig wird? Die Antwort findet sich in der Regel rasch: Eine Finanzierung für die Traumimmobilie muss her!
Es gibt in Thailand eine Vielzahl von Geldinstituten, die Hypothekendarlehen bereitstellen, um das benötigte Eigenkapital in Grenzen zu halten. Allerdings machen thailändische Banken einen großen Unterschied zwischen thailändischen und ausländischen Kreditnehmern.

Ausländer sind bei der Kreditvergabe benachteiligt

Während bei Einheimischen die Bedingungen für die Kreditvergabe etwa europäischen Verhältnissen entsprechen, hat es der Ausländer deutlich schwerer. Bis vor einigen Jahren  war eine Hypothekenfinanzierung durch eine thailändische Bank für einen Ausländer unüblich und eigentlich ausgeschlossen. In den vergangenen Jahren hat sich dieser Grundsatz jedoch gelockert. Auch thailändische Banken haben bemerkt, dass sich in diesem Bereich Geld verdienen lässt. Und schließlich wäre der Immobilienboom der vergangenen Jahre ohne ausländische Investoren undenkbar gewesen. Diesen Tatsachen hat der Kapitalmarkt mit einer Annäherung an ausländische Immobilienkäufer Rechnung getragen. Allerdings machen nur eine überschaubare Anzahl von ausländischen Immobilienkäufern hiervon Gebrauch – auch wegen der immer noch bestehenden Restriktionen. „Nicht einmal zehn Prozent unserer ausländischen Kunden nutzen die Angebote zur Immobilienfinanzierung”, so Somchai Limjitsboon, Assistant Vice President der Kredit-Planungsabteilung bei der Siam Commercial Bank in Bangkok.

Es ist nach wie vor mühsam, als Ausländer in Thailand eine Finanzierung zu erhalten. Zum einen muss der Käufer die Immobilie im eigenen Namen erwerben. Zum anderen können praktisch nur Objekte finanziert werden, die als Eigentumswohnung registriert sind und unter den „Condominium Act” fallen. Wie wir bereits im ersten Teil unserer Immobilienserie (THAIZEIT Juli-Ausgabe) beschrieben haben, ist dies ohnehin der einzige Weg für einen Ausländer in Thailand Immobilieneigentum mit Rechtssicherheit zu erwerben. Dieser Restriktion tragen die Kreditrichtlinien der Banken somit Rechnung, in dem sie auch nur solche Objekte finanzieren.

Strenge persönliche Anforderungen an den Kreditnehmer

Aber auch die persönlichen Voraussetzungen an den Kreditnehmer sind streng: Alle ansässigen Banken verlangen eine mindestens zwei Jahre andauernde Anstellung in Thailand mit Arbeits- sowie Aufenthaltsgenehmigung. Überdies müssen die Genehmigungen für mindestens ein weiteres Jahr Gültigkeit besitzen. Bei einigen Banken sind die Zeiträume noch länger. Außerdem werden Anstellungsverträge, Lohnabrechnungen, Heiratsurkunden, Grundbuchauszüge und Ähnliches verlangt. Hat man einmal diese Hürden genommen, unterscheiden sich die verschiedenen Kreditbedingungen stark, teilweise sogar bei ein und derselben Bank. Darlehenslaufzeiten variieren zwischen mindestens fünf und längstens 15 Jahren. Kreditzinsen können sowohl fest, als auch variabel vereinbart werden. Wichtig ist zudem, dass das Hypothekendarlehen höchstens 70 Prozent des Verkehrswertes des Objektes betragen kann, bei vielen Banken und Finanzierungsformen sogar nur 50 Prozent. Den Verkehrswert des Objektes bestimmt hierbei die Bank überwiegend selbst, und dieser entspricht nicht notwendigerweise dem Kaufpreis. Hier ist Vorsicht bereits im Vorfeld stark angeraten.

In jedem Falle lohnt sich das Vergleichen und Verhandeln. Sondieren sie die Angebote verschiedener Geldhäuser und verhandeln Sie die Details. Es gibt Spielräume bei allen Angeboten, und die sollten Sie nutzen.

Immer noch nicht am Ziel

Leider sind damit immer noch nicht alle Hürden genommen – selbst wenn Sie den gesamten Prozess durchlaufen haben und Ihr Kreditantrag von der betreffenden Bank positiv beschieden wurde. Verantwortlich hierfür ist wieder das Gesetz, welches den Immobilienerwerb durch Ausländer in Thailand beschränkt. Hiernach muss der Ausländer nachweisen, dass das Geld für die zu erwerbende Immobilie aus dem Ausland stammt. Dies tut es offensichtlich nicht, wenn man einen Teil der Kaufpreissumme von einer inländischen Bank erhält. Somit kommt man in die paradoxe Situation, den vollen Kaufpreis für die Wunschimmobilie aus dem Ausland transferieren zu müssen, um dann die Kreditsumme anderweitig, vorzugsweise zur Deckung des entstandenen Finanzlochs daheim, zu benutzen. Sinn ergibt dann die ganze Finanzierung plötzlich nur noch für Käufer, die ohnehin über das nötige Kapital für den Kauf verfügen.

Umweg über Singapur

Auch bei diesem Hindernis bieten einige Banken Hilfe an. Seit 2005 betreibt die Bangkok Bank Finanzdienstleistungen über eine Filiale in Singapur und offeriert Ausländern „Offshore Financing” zum Immobilienerwerb in Thailand. So können übrigens auch Ausländer an Kapital zum Kauf von Immobilien kommen, die ihren Erstwohnsitz nicht in Thailand haben. Der Haupteffekt dieser Finanzierungsart ist aber, dass das Geld direkt aus Singapur in US- oder Singapore-Dollars zur Verfügung gestellt wird – das Kapital stammt damit aus dem Ausland und das Problem ist gelöst.
Die Bangkok Bank war die erste große Geldinstitut, das solche Finanzdienstleistungen über Singapur für Thailand angeboten hat. Mittlerweile tragen aber auch andere Banken dem steigenden Bedarf Rechnung. So hat beispielsweise die United Overseas Bank UOB aus Singapur ein Finanzierungsmodell nach ähnlichem Vorbild ins Leben gerufen. Im Wesentlichen unterscheiden sich beide Angebote dadurch, dass die Bangkok Bank von ihren Kunden verlangt, persönlich in Singapur vorstellig zu werden. Die UOB dagegen wickelt sämtliche Formalitäten auch direkt in Bangkok ab. Jedoch gilt auch hier: Vergleichen lohnt sich! Außerdem ist Singapur ohnehin eine Reise wert.

Sie sind also als Ausländer beim Immobilienerwerb in Thailand nicht von den international üblichen Finanzierungsmodellen ausgeschlossen. Mag es auf den ersten Blick auch mühselig erscheinen, sollten Sie sich doch in Erinnerung rufen, was europäische  Banken mittlerweile von Kreditnehmern erwarten. In Zeiten von „Basel zwei”, risikoadäquater Kreditvergabe und „Ratings” ist auch im eigenen Land der Kreditantrag kein Zuckerschlecken mehr.
Auf jeden Fall sollten Sie die Kreditverträge vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Dies gilt natürlich grundsätzlich, insbesondere aber im Ausland und vor allem, wenn Sie der Sprache nicht absolut mächtig sind. Auch in Thailand wollen Banken in erster Linie Geld verdienen und Vorsicht ist immer geboten.

• Bangkok Bank Filiale Singapur
• United Overseas Bank UOB

• Tilgungslaufzeiten von bis zu 20 Jahren
• Finanzierung bis zu 70 % des Verkehrswertes
• Zinssätze richten sich ausgezahlter Währung
• bei der Bangkok Bank gibt es eine Darlehensobergrenze von 800.000 US$